계약체결 및 계약서 작성 요령
- 계약서 작성 전 반드시 확인하여야 할 사항
-
거래방식
- 중개대상물확인· 설명서와 현장확인을 통한 사실관계(무허가 여부, 과세완납 여부, 임대차)와 물리적 하자 등 이상유무
- 등기부등본 등 거래방식 공적장부에 의한 권리관계(압류,가압류,근저당,가등기,가처분 등)
- 계약당사자의 인적사항 확인
- 본인이 나온 경우 : 주민등록증으로 대조확인
- 대리인이 나온 경우 : 주민등록증, 위임장, 인감증명서
- 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
- 계약서 작성 전 반드시 확인하여야 할 사항
- 계약서를 작성할 때는 계약내용을 상세히 기재하여 애매한 문구로 인한 분쟁을 사전에 예방하고 부동산중개업소에서 작성하더라도 충분히 검토하여 계약사항에 동의한다.
- 금액은 아라비아숫자의 변조를 방지하기 위하여 한문이나 한글로 적는 것이 바람직하며 괄호를 두어 아라비아숫자를 병기하는 것이 좋다.
- 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당 없다는 표시를 하여야한다.
- 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시 이행의 관계가 성립된다.
- 당사자 중 어느 일방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상방법을 미리 특약 사항으로 정해두면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다.
- 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실에 거래방식 따른 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
- 마지막 계약사항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의원칙 조항을 기재한다.
- 계약사항을 다 기재한 후 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의없음을 확인하여 서명ㆍ날인하고 본 계약서를 매도인(임대인), 매수인(임차인), 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
- 계약서의 장수가 거래방식 2매 이상인 경우 매장마다 접속부분 당사자의 쌍방간인을 찍는다.
- 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.
- 계약서 작성시 일부 내용를 정정하는 경우에는 적색으로 거래방식 두줄을 그어 정정기재한 후 정정날인(쌍방)을 한다.
- 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
- 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
- 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
- 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
- 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
- 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다.
- 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매매계약은 매도용인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 체크한다.
- 중개수수료를 지불하고 현금영수증 또는 세금계산서를 받아두면 연말정산시나 양도소득세 부과시 세제혜택을 받을 수 있다.
- 매매계약의 경우 거래당사자(중개업자의 중개로 계약한 경우는 중개업자)는 계약일로부터 30일이내에 부동산소재지 관할 시·군·구청에 부동산거래계약 신고를 한 후 권리이전서류를 구비하여 잔금일로부터 60일이내에 관할 등기소에 이전등기신청을 하여야 한다.
- 임대차계약의 경우 확정일자를 받아두어야 한다. 이때 주택임대차는 전입신고와 동시에 관할 동사무소에, 점포임대차는 관할등기소에서 받는다.
- 계약을 체결한 후 24시간 이내에는 손해배상과 관계없이 계약의 해제를 요구할 수 있다고 생각하기 쉽지만 이는 잘못된 상식이다. 계약당사자간에 의사합치에 따라 이루어진 계약은 체결즉시 유효하기 때문이다.
다만, 예외적으로
1)당사자간의 계약해제조건이 있는 경우,
2)상대방이 계약의 이행에 착수하기 전(중도금을 지급하기 전)까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제,
3)법정해제로써 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제
가 있는데 이 경우 상당기간 최고 후 해제할 수 있다.
상당한 주의에도 불구하고 중개사고가 종종 발생하는데, 가장 흔한 사례로 계약의 성립후 물건의 하자를 발견하여 계약금을 포기한 채 계약을 해제하거나 하자보수책임문제를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우이며, 이외에도 중개업자가 매매금액을 속이고 차액을 편취한다던지, 부동산의 진정한 권리인의 의사를 제대로 확인하지 않은 계약으로 말미암아 손해를 입는 경우가 있다. 따라서 부동산 중개업소를 통해 거래를 하는 경우에도 본인이 직접 주의를 기울여 목적물과 소유자의 권리유무 확인을 하여야 하며 복사나 위조기술이 발달한 요즘에는 거래방식 등기부등본 등 공적증명서는 중개업자나 계약상대방이 보여주는 것만 믿을 것이 아니라 본인이 직접 등기부등본 등을 열람하여 확인하는 것이 좋다. 만약 이같은 사항을 확인하지 않고, 중개업자의 말만 믿은 채 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 거래당사자의 과실도 상당부분 인정하는 것이 법원의 견해이다.
중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개업자와 직접 합의를 보는 것이다. 소비자가 거래방식 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 2억원, 개인중개업자인 경우 1억원이다. 그러나 중개업자가 무허가업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다.따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.
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D/P,D/A방식수입거래
D/P, D/A방식 수입거래란? D/P, D/A 방식거래는 수출입 당사자의 매매계약에 근거하여 작성된 서류를 은행을 통하여 추심하는 방법으로 수출입대금의 결제가 이루어지는 거래를 말합니다.
D/P(Documents against Payment) 방식 거래
D/P란 수출상이 화물을 선적하고 구비된 운송서류에 일람출급 환어음을 발행 첨부하여 거래은행을 통하여 수입국의 추심은행 앞으로 어음대금을 추심의뢰하면 추심은행은 수입상에게 어음을 제시하여 수입대금의 일람지급과 동시에 운송서류를 인도하는 거래방식을 말합니다.
D/P 방식 거래 흐름도
D/A(Documents against Acceptance) 방식 거래
D/A란 추심은행이 기한부 화환어음을 송부받아 어음지급인에 대하여 어음의 인수와 동시 운송서류를 인도하는 조건을 말합니다. 어음지급인인 수입상은 이러한 D/A어음을 받았을 경우 어음대금을 지급하지 않고 어음인수만으로써 운송서류를 인도받으며 수입상은 어음기일 이내에 수입화물을 매각하여 그 거래방식 대금으로 동 어음을 결제할 수 있기 때문에 금융상의 편의를 받게 됩니다.
[에너지식백과] 원유 거래 방식에 따라 달라지는 유가?
By GS칼텍스 On 2021/8/2
2020년, 사상 초유의 마이너스 유가 사태가 발생하면서 유가에 많은 사람들의 이목이 집중되었습니다.
우리 삶 곳곳에 널리 사용되는 석유 에너지 생산에 사용하는 것은 물론 가공한 뒤 다양한 제품을 생산하고 있는데요. 이처럼 석유 없는 현대사회란 상상하기조차 어렵기 때문에 원유의 수급과 가격이 세계 경제와 정세에 막대한 영향을 끼치곤 하죠. 그렇다면 이러한 원유의 가격은 어떻게 결정될까요? 유가도 시장에서 거래되는 다른 물건들과 마찬가지로 기본적으로 수요와 공급에 따라 오르락내리락합니다.
따라서 원유의 거래 방식이 유가 형성과 밀접한 관련이 있는데요. 원유가 과연 어떻게 거래되고 있을지 GS칼텍스와 함께 알아볼까요?
00:00 세계 경제에 영향을 끼치는 원유
00:44 세계 곳곳에서 생산되는 다양한 원유
02:12 원유를 거래하는 방식
03:32 원유 선물거래 방식의 이점
04:37 투자의 수단이 되는 원유 선물거래?
05:39 중동 원유의 새로운 기준점, 머반유
06:07 신규 거래소 설립에 최초로 참여하는 GS칼텍스. . .
[무역] 국제무역거래와 관련된 거래방식 -국제무역거래, 신용장, 내국신용장, 물품매도확약서, Offer sheet), 구매확인서, 승인서, D/A(Documents against Acceptance).
다른 나라와 무격 거래 시 물건 값을 지불하는 거래 방식과 관련해서는 다양한 방법이 사용된다. 특히 물품 대금 지불과 관련해서는 거래방식 거래방식 인도조건도 중요한 요소이며, 환율의 변동에 따라 언제 어떻게 지불하는지도 또한 중요한 요소이다.
가. 관련용어
- 국제무역거래(國際貿易決裁), - 신용장(信用狀), - 내국신용장(內國信用狀), - 물품매도확약서(物品賣渡確約書, Offer sheet), - 구매확인서, 승인서(購買確認書, 承認書), - D/A(Documents against Acceptance), - D/P(Documents against Payment), - 전신환(電信換)(T/T = Telegraphic Transfer), - 전신환매도율(電信換賣渡率), - 전신환매입율(電信換買入率), - 캐시(Cash), - 체크(Check), - COD(Cash On Delivery), - CAD(Cash Against Documents)
나. 각 용어설명
- 국제무역거래(國際貿易決裁)
국제무역거래는 그 거래방법에 따라 신용장에 의한 거래방식과 신용장이 수반되지 않는 무신용장거래방식으로 크게 구분할 수 있다. 이 무신용장거래방식 중 가장 대표적인 것이 D/P 및 D/A 거래 방식 이다.
- 신용장(信用狀)
무역거래의 서류로서 은행이 고객 즉, 수입상 또는 해외구매자의 의뢰에 의해서 금액 및 기간 등 일정 조건 하에 그의 신용을 보증하기 위하여 발행하는 보증서로서 외국수출상 또는 해외에서의 여행자 자신이 신용장 발행의뢰인 또는 신용장 발행은행 앞으로 발행한 환어음을 인수, 지불할 것을 보증 내지 약속함으로써 당해 환어음의 매입을 다른 은행에 의뢰한 보증서이다. 신용장에는 크게 나누어 상업신용장과 여행신용장이 있다. 상업신용장은 외국과의 무역에 있어서 은행이 수입상인 매수인의 의뢰에 의하여 수출지의 은행에 대하여 매도인에게 지급할 것을 위탁하는 지급 위탁이다. 부가가치세법상 사업자가 일정한 내국신용장에 의하여 공급하는 재화에 대하여 영세율을 적용한다.
- 내국신용장(內國信用狀)
수출사업자가 국내에서 수출용 원자재, 수출용 완제품 또는 수출재화 임가공 용역을 공급 받고자 하는 경우에 당해 수출사업자의 신청에 의하여 외국환은행의 장이 개설하는 신용장을 말한다. 내국신용장을 이용하면, 내국신용장 개설의뢰인은 국내 조달물품의 대금을 사전에 지급할 필요 없이 외국환은행의 신용 및 융자 즉, 무역금융을 이용하여 대신할 수 있으며, 국내의 원료 공급업자는 대금회수에 대한 은행보증 및 무역금융의 활용 이외에 세금 면에서도 원래 신용장에 의한 수출업자와 같이 부가가치세법의 규정에 의하여 영세율을 적용 받게 된다.
내국신용장의 공급자로서의 장점은
1. 내국신용장의 물품인도 기일 이내에 제품을 공급하고 신용장 유효기일까지 자기 거래은행에 매입 또는 추심을 의뢰하여 대금을 회수할 수 있고 대금지급을 개설은행이 보증한다.
2. 대외무역법 및 무역금융 규정상 융자대상 수출실적으로 인정된다.
3. 물품공급액에 대한 부가가치세에 대한 영세율이 적용된다.
- 물품매도확약서(物品賣渡確約書, Offer sheet)
무역대리점이나 외국의 수출상이 발행한 물품 공급에 관한 약정서를 가리키며, 국내의 무역대리점 업자가 발행한 것을 국내발행 오퍼라 하고 외국의 수출업자가 발행한 오퍼를 국외발행 오퍼라 한다.
- 구매확인서, 승인서(購買確認書, 承認書),
내국신용장에 의하지 아니하고 국내에서 외화 획득용 원료 또는 물품을 거래방식 공급하는 경우에 외국환 은행의 장이 내국신용장에 준하여 발급하는 것을 말한다. 내국신용장은 개설의뢰인의 화환신용장을 근거로 하여 발급되지만, 구매확인서는 수출업자의 신청에 의하여 수출신용장, 수출계약서, 외화매입증명서, 군납계약서, 내국신용장, 구매확인서(승인서) 외화 획득용 원료를 입증하는 서류 등을 근거로 하여 발급된다. 이는 화환신용장의 결여로 수출지원금융의 융자대상에서 제외되는 데에서 오는 불이익을 보완하기 위한 제도이다. 구매승인서에 의한 공급실적은 내국신용장에 의하여 공급한 것과 동일한 것으로 보아 수출업자에 대한 수출실적으로 인정되며, 부가가치세에 있어서도 영세율의 적용대상으로 규정하고 있다
- D/A(Documents against Acceptance)
어음인수서류인도조건 즉, 인수인도조건으로 D/P거래와 대금을 추심하는 경로는 같으나 D/P와 다른 점은 수출상이 일람 후 정기 또는 확정일 출급환어음을 발행하고 수입상 거래은행인 추심은행은 수입상에게 제시하여 그 제시된 어음을 일람으로 지급 받지 않고 인수만 받음으로써 서류를 인도한 후 만기일에 대금을 지급 받는 거래 방식 이다.
- D/P(Documents against Payment)
어음지급서류인도조건 즉, 지급인도조건으로 수출상이 수입상과의 매매계약에 따라 물품을 선적하고 구비된 서류에 일람출급환어음을 발행 첨부하여 자기 거래은행(추심의뢰은행)을 통하여 수입상 거래은행인 수입국의 은행 앞으로 그 어음대금을 추심의뢰하면 추심의뢰를 받은 수입국 측 은행(추심은행)은 수입상에게 어음을 제시하여 그 어음금액의 일람으로 지급을 받고 서류를 인도하는 거래방식을 말한다.
- 전신환(T/T = Telegraphic Transfer, 電信換)
전신 또는 텔렉스를 이용하여 송금하는 방법을 말한다. 전신환은 우편환에 비하여 도달 속도가 빠르며 은행이 해당 송금 대금을 매입 할 때 전신환 매입율이 적용된다. 그러나 송금자가 전신료를 부담한다.
- 전신환매도율(電信換賣渡率)
전신을 이용하여 송금하는 경우에 적용되는 환율을 말한다. 이자 부담이 전가되지 않는 순수한 의미의 환율을 말한다.
- 전신환매입율(電信換買入率)
전신 또는 우편을 이용하여 내도 된 전신환 또는 우편환을 매입할 때 적용되는 환율을 말한다.
- 케쉬(Cash)
신용장 및 기타 서류에 의해서 무역을 진행하는 것이 아니라 직접 현금으로 국제간 매매 거래를 말한다.
- 체크(Check)
수표를 말함으로서 국제간 매매거래 시 대금결재를 수표로 하는 것을 말한다. 수표는 분실 또는 도난을 당하더라도 발행자로부터 환불 또는 재발행을 받을 수 있다. 이때에는 최초 구입 할 때 모든 수표 표면에 서명을 해 두는 것이 절대적 요건이다.
- COD(Cash On Delivery)
현물상환방식으로서 수입자가 소재 하는 국가에 수출자의 지사나 대리인이 있는 경우, 수출자가 물품을 지사 등에 송부하면 (B/L상 consignee가 수출자 지사 등의 지시식으로 발행됨.) 수입자가 물품의 품질 등을 검사한 후 물품과 현금을 상환하여 물품대금을 송금하는 방식의 거래를 말한다. 이는 주로 귀금속 등 고가품으로서 직접 물품의 검사를 하기 전에는 품질 등을 정확히 파악하기 어려운 경우에 활용된다.
- CAD(Cash Against Documents)
서류상환방식으로서 수출자가 물품을 선적하고 수입자 또는 수출국에 소재 하는 수입자의 대리인이나 지사에게 선적서류를 제시하면 서류와 상환하여 대금을 결제하는 방식의 거래를 말한다. 즉 통상 수입자의 지사나 대리인 등이수출국 내에서 물품의 제조과정을 점검하고, 수출물품에 대한 선적 전 검사를 한 후 지급한다.
다. 팁(Tip)
- WTO(World Trade Organization)
1995년 1월에 정식 출범한 세계무역기구이며, 국제무역 확대, 회원국간의 통상분쟁 해결, 세계교역 및 새로운 통상 논점에 관한 연구를 위하여 설립된 국제기구이며, 본부는 제네바에 있다. 총155개국의 모든 회원국에게 어떤 상품에 최저 관세율이 있을 경우 이를 다른나라 제품에도 동일하게 적용해야 하는 최혜국 대우(MFN)를 보장한다.
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