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물류센터 투자 규모 사상 최고치 기록

2022년 1월 19일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021년 4분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2021년 4분기 수도권 A 급 물류센터 (주석1) 공실률은 1.8%를 기록하며 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 최저 공실률 수준을 보였으며, 물류센터 투자 규모도 약 2조 5,350억 원으로 분기별 역대 최고치를 달성한 것으로 조사되었다.

4분기 및 연간 물류 투자 규모 사상 최고치 기록

지난 4분기 물류센터 거래 규모는 약 2조 5,350억 원으로 역대 분기 최고치를 기록하였고, 2021년 전체 거래 규모는 약 7조 2,323억 원을 기록하며 역대 최대 투자 규모를 달성하였다. 2021년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 경우에 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 사례가 활발하였다.

4분기 대표적인 거래 사례로 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성, 이천, 김해에 6개의 물류센터를 총 7,900억 원에 매입하였고, GIC가 아스터개발로부터 4분기에 준공된 아스터 항동 상저온 복합 물류센터를 약 5,850억 원에 선매입하였다. 이 외에 메이플트리의 여주 스마트엘 상온 물류센터와 DPL 상온 물류센터 매입 (약 1,350억 원), 이지스자산운용의 평택 아디다스 물류센터 매입 (약 1,300억 원), 그리고 독일계 자산운용사인 유니온자산운용의 서안성 물류센터 매입 (약 1,043억 원) 등이 있다.

2022년에도 다수의 물류센터가 공급될 예정으로 선매입을 포함한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망하였다. 2022년 말까지 수도권 전체 A급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 약 155만 평이 될 것으로 예상하였으며, 남동부 권역과 서부 권역에 각각 47%와 31% 가량 집중적으로 공급될 것으로 보았다. 향후 물류센터 공급 부족이 일부분 해소되며 A급 자산과 비A급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 것으로 예측하였다.

최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족의 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 보험료도 가파르게 오르고 있으며, 상대적으로 임차수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 움직임이 관측되는 등의 이유로 향후 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수도 있을 것으로 보았다.

다수의 신규 물류센터 공급에도 4분기 공실률 최저치 기록

2021년 수도권 A급 물류센터 공실률은 이커머스와 3PL 기업들의 수요에 힘입어 매분기 역대 최저 공실률을 갱신하였다. 2021년 총 순흡수면적은 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 약 433,200평으로 2020년에 이어 역대 두번째로 높은 수치를 기록하였다. 매분기 신규 준공된 센터에서 선임차를 비롯해 100%대 임대계약이 체결되며 계속해서 탄탄한 수요가 뒷받침되었다.

2021년 4분기 수도권 A급 물류센터 공실률은 1.8%를 기록하여 사상 최저 공실률 수준을 보였다. 남동부 권역은 0.2%의 공실률을 기록하며 해당 권역 역대 최저 공실률을 다시 한번 경신하였는데, 특히 4분기에 4개의 신규 센터가 공급되었음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소하였다. 4분기 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%를 기록하였으며, 북부 권역은 거의 2년간 제로 공실률을 유지 중이다. 서부 권역의 공실률은 4분기 신규 준공된 센터의 공실면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록하였지만, 순흡수면적은 수도권내에서 가장 높은 수치인 약 68,000평을 기록하였다.

4분기는 신규 A급 물류센터 위주로 단일 임차인의 수요가 두드러지게 나타났다. 4분기에 준공된 5개의 A급 물류센터 중 3개의 물류센터에서 단일 3PL, 이커머스 기업이 전 층 임차계약을 체결하였다. 또한 2021년 상반기 준공되었던 A급 물류센터에서도 단일 이커머스 기업이 약 18,000평의 임차계약을 체결하는 모습을 보였다.

수도권 전체 A급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 32,100원으로 이전 분기 대비 31 bps 하락하였다. 남동부 권역에 4 분기에 다수의 A급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료 하락에 기여하였지만, 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나, 동결된 모습을 보였다.

수도권 A급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 평당 2,000~3,000원 수준으로 집계되었다. 하지만 해당 관리비 수준은 A급 물류센터의 OPEX(운영 비용)를 감당하기 어려운 상황으로, 2022년에는 A급 물류센터의 관리비를 평당 1천원 정도 차츰 인상시킬 가능성이 있을 것으로 예측하였다.

(주석1) 수도권 A 급 물류센터 기준: 건물 GFA 33,000 m 2 이상의 수도권 (서울, 경기도, 인천) 소재의 100% 상온, 상/저온 물류센터

JLL 소개

JLL (NYSE: JLL)은 부동산 투자 및 관리를 전문으로 하는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사입니다. JLL은 더 나은 세상을 위한 부동산의 미래를 선도해 나가기 위해 최첨단의 테크놀로지를 이용하여 고객, 직원 및 지역 사회를 위한 보람 있는 기회, 경이로운 공간 및 지속가능한 부동산 솔루션을 창출합니다. JLL은 2020년 연간 매출 166 억 달러의 Fortune 500 대 기업으로서, 80 개 이상의 국가에서 95,000 명 이상의 글로벌 인력이 서비스를 제공하고 있습니다. JLL은 존스랑라살 주식회사 (Jones Lang LaSalle Incorporated)의 브랜드 명칭 및 등록 상표입니다. jll.com

추세 자산 거래

CTAC 베트남 김일중 대표회계사

1. 들어가는 말

베트남에서 이전가격 규정이 강화되어 진행된 것이 벌써 2 년이 넘었습니다 . 베트남 경제가 수출입에 절대적으로 의존하고 있는 현재의 상황에서 세수 확보를 위한 가장 중요한 세제가 이전가격세제가 될 것으로 보이며 , 이런 상황은 한동안 지속될 것이라 사료됩니다 . 지금 호치민이나 하노이에서 진행되는 많은 세무조사 상황에서 이전가격세제의 적용을 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 우선 고려하고 있는 베트남 과세당국의 입장을 살펴보면 이런 예상이 잘 맞아가고 있는 것으로 보입니다 .

이미 1998 년에 본격적으로 시작된 한국의 이전가격세제나 2008 년에 시작한 중국의 이전가격세제보다 상대적으로 늦게 시작된 베트남 이전가격세제는 개발도상국 경제 상황을 반영하여 다른 나라에 비교해 소규모 거래도 문서화를 강제하는 등 나름의 특징을 가지고 있습니다 . 베트남에 진출한 많은 기업들이 이미 중국에 진출하여 기업을 운영하고 있다가 현재 진행되고 있는 미중 무역분쟁 등을 고려하여 중국에서 나와 베트남으로 진출하는 기업이 많은 것으로 알고 있습니다 . 이를 비교하기에 앞서 , 베트남 이전가격세제의 특징을 먼저 설명하고자 합니다 .

2. 베트남 이전가격세제 개요

2.1. 이전가격 일반규정

베트남 과세당국에서는 이전가격 규정을 강화하여 Decree No 20/2017/ND-CP(2017.2.24, 이하 “20 호 시행령 ”) 와 Circular No 41/2017/TT-BTC(2017.4.28, 이하 “41 호 시행규칙 ”) 를 공표하였고 , 이 규정들은 2017.5.1 일부터 발효가 되어 2017 년 회계연도부터 적용합니다 .

20 호 시행령 제 5 조에 따라 특수관계사는 아래 내용들을 포함합니다 .

1. 다음 각호에 해당하는 경우 특수관계를 가지는 당사자들 ( 이하 총칭하여 특수관계자라 함 ) 로 봅니다 .

a) 일방 당사자가 상대방의 경영 , 감사에 직간접적으로 참여하거나 상대방에 자본출자 혹은 투자하는 경우

b) 당사자들이 직간접적으로 제 3 자의 경영 , 감사를 함께 하거나 자본출자 혹은 투자하는 경우

2. 본 조 제 1 항에 규정된 각 특수관계자는 다음과 같이 구체적으로 규정됩니다 .

a) 일방 기업이 다른 기업의 법정자본금의 최소 25% 이상 직간접적으로 소유하고 있는 경우 ;

b) 두 기업이 직간접적으로 제 3 자 기업의 법정자본금의 최소 25% 이상을 소유하고 있는 경우 ;

c) 한 기업이 다른 기업의 법정자본금을 소유한 최대 주주로 다른 기업의 총 주식의 최소 10% 이상 직간접적으로 소유하고 있는 경우 ;

d) 일방 기업이 상대방 기업에게 어떤 형태로든 담보를 제공하거나 대출을 제공하여 , 대출금액이 피대출 기업 지분의 최소 25% 이상을 차지하고 피대출 기업의 중장기 대출 총액의 50% KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 를 초과하는 경우 ( 특수관계자의 보증에 의한 제 3 자로부터의 차입금과 동일하거나 유사한 성격의 각 금융 거래 포함 );

đ) 일방 기업의 이사회 임원 중 50% 이상 또는 감사위원회 (Control board, inspection committee) 위원 중 50% 이상은 상대방 기업이 지명하며 , 상대방 기업의 재무정책 또는 사업 활동을 결정하는 권한을 가진 일방 기업의 이사 또는 감사위원회 위원은 상대방 기업이 지명 ;

e) 각 기업의 재무정책 또는 사업 활동을 결정하는 권한을 가진 이사회 임원 중 50% 이상 또는 감사위원회 위원은 동일한 제 3 자가 지명 ;

g) 양 기업은 부부 , 친아버지 , 양부 , 생모 , 양모 , 친자식 , 양자 , 친형제 , 친남매 , 처남 , 올케 , 조부모 , 친손자 , 친손녀 , 외조부모 , 외손자 , 외손녀 , 고모 , 삼촌 , 숙모 , 이모 , 친조카 , 외조카간의 가족관계를 가진 가족 내 구성원으로서의 개인이 인력 , 재무 및 사업관련 업무를 관리 또는 통제 ;

h) 양 기업은 본사와 고정사업장의 관계를 가지거나 동일한 외국기업 또는 개인의 고정사업장 임 ;

i) 하나 혹은 다수기업에 한 명의 개인이 자본을 출자하여 감독을 받거나 기업 운영에 직접참여하는 경우 ;

k) 일방 기업이 다른 기업의 사업 ( 생산영업 ) KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 활동에 대하여 실제적으로 경영 및 통제하는 기타 각 경우 .

정상가격산출방식에는 OECD 이전가격 가이드라인 (OECD Transfer pricing guidelines for Multinational Enterprises and Tax Administrations) 에 의하여 일반적으로 인정되는 비교가능제 3 자가격방법 (CUP), 원가가산방법 (Cost Plus Method), 재판매가격방법 (Resale Price Method), 거래이익분할방법 (Transactional Profit Split method), 거래순이익율방법 (Transactional Net Margin Method) 이 허용되고 있습니다 .

① 비교가능제 3 자가격법

비교가능 제 3 자 가격법은 유사한 조건 하의 특수관계거래 ( 특수관계자간 거래 ) 의 재화 또는 용역 가격과 비교가능독립거래 ( 독립 제 3 자간 거래 ) 의 재화 또는 용역 가격을 비교합니다 . 비교가능 제 3 자 가격법은 다음과 같은 경우에 적용됩니다 .

비교가능 제 3 자 가격법은 독립거래가격과 특수관계거래 가격 비교시 제품가격에 중대한 영향을 미치는 제품 특성 및 계약조건 상의 차이가 없다는 원칙 하에 시행됩니다 . 제품가격에 중대한 영향을 미치는 차이점이 있는 경우 해당 차이점을 제거해야 합니다 .

제품가격에 중대한 영향을 미치는 제품 사항과 계약조건은 다음의 각 요소를 포함합니다 . 제품의 특징 , 품질 , 브랜드 , 상표 , 거래 규모와 물량 , 제품 공급과 운송 계약의 조건 ( 운송기한과 물량 , KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 대금결제일 및 기타 조건 ), 거래가 발생하는 시장과 경제적 가치에 영향을 미치는 재화 , 용역 , 자산의 유통 및 소비권과 제품 가격에 영향을 미치는 기타 요소인 납세자의 경제조건과 기능 .

비교가능 제 3 자 가격법은 다음과 같은 경우에 적용됩니다 .

- 시장에 보편적으로 판매되거나 경내외시장에 공시된 가격이 있는 특정 제품 , 유형자산 , 특정 용역의 특수관계거래

- 무형자산 사용에 대하여 로열티를 지불하는 거래

- 대출 및 차입 활동에 대하여 대출이자를 지불하는 거래

- 제품 특성 및 계약조건이 유사한 제품에 대하여 독립거래와 특수관계거래를 동시에 수행

재판매가격법은 특수관계사거래가 정상가격 원칙에 부합하는지 여부를 평가하기 위해 , 제 3 자에 대한 재판매가격에서 제 3 자간 거래에서 실현하는 매출총이익률을 차감하여 결정합니다 . 당해 매출총이익율은 재판매자의 수행기능 , 사용자산 및 부담위험에 따른 판매비용 및 기타 영업비용을 커버하고 적정 이익을 창출할 수 있는 이익률을 말합니다 .

재판매가격법은 납세자가 특수관계사로부터 구매한 제품을 제 3 자 고객에게 판매 또는 유통하고 재판매된 제품 관련 무형자산 창출이 이어지지 않는 경우 , 재판매된 제품 관련 특수관계사 소유의 무형자산 개발 , 향상 , 유지 , 보호 과정에 참가하지 않거나 제품의 본질과 특성에 변화를 일으킬 수 있는 가공 , 제조 또는 조립 활동을 수행하지 않았거나 제품의 부가가치 창출에 도움이 되는 상표를 부착하지 않는 경우에 적용합니다 . 재판매가격법은 그룹 내 상표 , 브랜드 등 가치있는 무형자산을 소유하고 있거나 고객 리스트 , 유통재널 , 로고 , 사진 및 시장조사와 마케팅 또는 상표 프로모션에 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 사용되는 기타 브랜드 요소를 포함한 마케팅형 무형자산을 소유하고 있거나 , 유통채널 / 브랜드실체 설립 및 디자인 비용 또는 A/S 비용이 발생한 납세자에게는 적용되지 않습니다 .

원가가산법에 따른 정상가격은 특수관계사와 거래에서의 재화 또는 용역 공급자의 발생 원가에 근거하여 결정됩니다 . 비교가능 독립거래에서 제 3 자가 재화 또는 용역의 원가에 가산하는 이익 수준에 근거하여 당해 원가에 적정 마진을 가산합니다 .

원가가산법은 무형자산을 소유하지 않고 낮은 수준의 위험을 부담하며 특수관계사 거래에서 계약과 주문에 따라 생산기능을 수행하거나 위탁생산 , 조립 , 가공 , 설비 설치 , 제품 구매와 판매 , 용역 제공 혹은 연구개발 활동을 수행하는 납세자의 경우에 적용됩니다 . 원가가산방법은 일반제조업자 또는 연구개발 , 상표 및 브랜드 창조 , 시장전략 , 제품보증과 고객서비스 등 다양한 기능을 수행하는 납세자에게는 적용되지 않습니다 .

거래순이익률법은 특수관계거래를 수행하는 법인의 재무성과와 독립비교대상들의 재무성과를 비교하는 것을 통해 특수관계거래의 순이익률이 정상거래원칙에 부합하는지 여부를 검토하는 방법입니다 .

41 호 시행규칙에 의거 , 회계법 , 세무관리법 및 법인세법 규정에 따라 확정된 순이익률은 영업활동 본질에 부합하게 매출액 ( 순매출액 ) 혹은 비용 ( 총비용 ) 혹은 자산 ( 총고정자산 ) 대비 재무비용 차감전 세전 순이익률입니다 . 순이익은 재무활동으로 인한 수입 및 비용을 포함하지 않습니다 .

거래순이익률법은 비교가능 제 3 자 가격법을 적용하기 위한 정보가 없는 경우 , 독립비교가능대상의 회계처리방법에 대한 정보와 데이터가 없거나 유사한 기능을 수행하고 유사한 제품을 취급하는 비교가능대상을 찾을 수 없어서 재판매가격법 또는 원가가산법 적용 근거가 부족한 경우 , 무형자산을 소유하지 않거나 무형자산에 대한 개발 , 향상 , 유지 , 보호 활동을 수행하지 않고 판매 또는 생산 기능을 수행하는 경우 , 또는 규정에 따른 이익분할법 적용이 불가한 경우에 적용합니다 .

이익분할법은 다수 특수관계자들의 이익을 결합한 후 비교가능한 비특수관계자거래의 제 3 자들이 이익을 공유하는 방식으로 해당 기업 각각의 적정이익을 결정하는 방법입니다 .

이익분할법은 적정 및 법적인 증거자료에 따른 재무데이터 확정을 통하여 특수관계사 거래의 실제이익 및 잠재이익의 계산에 적용됩니다 . 이익분할법을 적용하는 기간 동안 특수관계사거래의 가치 및 이익은 동일한 회계처리방법에 따라 확정되어야 합니다 . 납세자의 조정된 이익은 특수관계사거래의 총이익에 따라 배분해야 하며 , 총이익은 특수관계거래에 참여하는 각 당사자차 창출할 수 있는 실제이익 및 잠재이익을 포함합니다 .

이익분할법을 적용하는 경우는 다음을 포함합니다 .

- 일반적이거나 특별한 , 또는 유일하거나 폐쇄적인 특수관계거래를 수행하는 경우

- 신제품 개발 , 특허기술 사용 , 전체 법인 내 가치사슬에 참여하는 경우

- 무형자산의 개발 , 향상 , 유지 , 보호 과정에 참여하고 특수관계거래 가격을 확정하지 못한 상황에서 무형자산을 사용하는 경우

- 거래가 고도로 집중되어 있거나 동시에 수행하거나 , 전세계 여러 금융시장과 관련된 복잡한 금융거래의 경우

- 디지털 이전가격에 참여하지만 각 특수관계자간 이전가격 혹은 전체 법인의 협업으로 창출한 부가가치를 확인할 수 있는 근거가 없거나 , 납세자가 전반적인 생산 및 사업 과정에서 주도적인 역할을 수행하지만 규정에 따라 적용 대상이 아닌 경우

20 호 시행령 제 6 조 , 41 호 시행규칙 제 3 조에서 다음과 같이 비교가능성 분석에 대하여 구체적으로 규정하였습니다 .

CBRE 코리아 “코로나19 장기화, 두 차례 금리인상에도 불구 2021년 상업용 부동산 시장 다수의 역대 기록 갱신하며 총 거래규모, 전년 대비 20% 증가한 약 20조9000억원 달성”

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 3일 발표한 ‘2021년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2021년 4분기 총 투자시장 규모는 전년동기 대비 17% 하락한 약 4조 4,500억원으로 집계되었으며, 2021년 총 거래 규모는 20조 9천억원에 달하는 것으로 나타났다.

Associated Contact

- 입지 내 개발 가능성이 있는 리테일 및 호텔자산을 중심으로 향후 밸류애드 및 오퍼튜니스틱 전략 지속적 관찰
- A급 오피스 자산에 대한 지속적인 임차수요. 평균 공실률 10년간 최저 수준 7.1%

2022년 3월 3일 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 3일 발표한 ‘2021년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2021년 4분기 총 투자시장 규모는 전년동기 대비 17% 하락한 약 4조 4,500억원으로 집계되었으며, 2021년 총 거래 규모는 20조 9천억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 2020년 최고 거래 규모 기록이었던 17조 천억원를 크게 넘어선 것으로 코로나 19 장기화와 두 차례 금리 인상에도 불구하고 전년 대비 투자 규모가 20% 증가한 수치이다.

이번 분기 오피스 자산 거래는 2조원을 하회하며 전체 전체 규모 가운데 약 45%를 차지했으며, 특히 호텔 거래의 경우 5천 100억원 규모의 거래가 완료됨에 따라 2021년 총 호텔 거래 규모는 전년대비 6배 가량 증가한 2조 2천억으로 집계됐다. 또한 거래규모 1조 2천억원에 이르는 총 16건의 물류 자산 거래가 완료됨에 따라 2021년 총 물류 자산 거래량은 약 4조원을 하회하면서도 전년대비 70% 증가했다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “코로나 19 장기화로 인해 입지 내 개발 가능성이 있는 리테일 및 호텔자산을 중심으로 투자자의 매입 검토가 이어지고 있어 향후 밸류애드 및 오퍼튜니스틱 전략이 지속적으로 관찰될 것으로 보인다”며, “또한 4분기 A급 오피스 평균 수익률은 3.9% 수준을 기록했으며 올해 추가적인 금리 인상 전망에 따른 수익률 상승 압박에도 불구하고 견고한 수요를 바탕으로 임대수익 및 자산가치 상승이 예상되면서 향후 평균 수익률 변화는 크지 않을 것으로 전망한다”고 말했다.

A급 오피스 자산에 대한 지속적인 임차 수요와 함께 2021년 4분기 약 4만 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 7천 ㎡의 순 흡수면적을 기록하면서 2021년 총 흡수면적은 전년 대비 27% 증가한 역대 최대 규모의 55만 5천㎡로 집계됐다. 특히, 여의도권역에서 약 43% 수준이 관찰 되면서 전체 규모를 견인했으며, 평균 공실률은 지난 10년간 최저 수준인 7.1%로 조사됐다.

뿐만 아니라, 2021년 4분기 소매판매액은 전 분기 대비 6.1% 상승한 138조원을 나타내면서 역대 최대 규모를 지속 경신했다. 수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 전년대비 3.3% 상승한 31,865원/평으로 조사됐으며, 특히 공급 집중되었던 인천 및 이천, 용인지역의 임대료 상승이 두드러졌다. 이밖에 주요 이커머스와 3PL기업의 견고한 수요로 수도권 물류 시장 공실률은 약 1.0%로 역대 최저 수준을 기록한 것으로 분석됐다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “지속적인 신규 공급에도 불구하고 4분기 대부분의 자산이 임차인 확보에 성공하며 준공 이후 빠르게 안정화되는 흐름을 보였다”며, “반면, 높은 임차 수요가 기대됐던 저온 시설의 경우 최근 상온 시설 대비 제한적인 수요가 관찰되고 있어 향후 대규모 저온 공급이 예상되는 인천 및 일부 남부지역에서 중단기적 공실 리스크가 예상된다”고 밝혔다.

2021년 4분기 분야별 상업용 부동산 시장 결산은 아래와 같다.

오피스 시장
서울 주요 3대권역 내 신규 A급 오피스의 공급은 부재했으며, 2022년에도 유사한 추세가 나타날 것으로 보았다. 2021년 4분기 도심권역의 경우, 교보생명과 페블스톤자산운용이 각각 케이스퀘어시티와 D타워로의 입주를 완료하면서 금융업의 이전활동이 두드러지게 나타났다. 여의도권역의 경우 프라임 오피스 자산을 중심으로 활발한 임대차 수요가 관찰되었는데, 해운사 및 코인 거래소 등 다양한 산업군의 이전이 계획됨에 따라 해당 권역에서의 공실 면적은 향후 빠르게 해소될 것으로 예상했다. 또한 향후 강남권역에 대한 IT산업군의 수요를 지속될 것으로 보이나 임차 가능 면적의 부재로 대형 임대차 계약 사례는 제한될 것으로 내다봤다.

리테일 시장
2021년 4분기 소매판매액은 전분기 대비 6.1% 상승한 138조원을 나타내면서 역대 최대 규모를 지속하여 경신하였다. 서울 주요 가두 상권에서 여전히 다수의 공실이 관찰되는 가운데, 프라임 오피스 아케이드 및 대형 쇼핑몰을 중심으로 글로벌 브랜드의 신규 확장 활동이 관찰되었다. 한편, 가속화된 비대면 소비의 영향으로 온라인 소매 판매액의 성장세가 지속 관찰됐다. 4분기 52조원을 기록한 온라인 판매액은 2021년 총 193조원의 최대규모를 달성했으며 특히 명품 및 리셀 플랫폼을 중심으로 더욱 두드러지게 관찰됐다. 이 밖에, 안정적인 매출 확보를 위한 리테일러 전략의 일환으로 정기구독 서비스가 확장되는 추세이다.

물류 시장
2021년 4분기에는 6개의 신규 A급 물류센터가 수도권에 총 454,000m2의 규모로 공급됐으며, 특히 상온시설에 대한 높은 수요가 관찰되면서 4분기 신규 공급 준공과 동시에 상온 기준 임대료 100%를 나타냈다. 금번 분기 최저 수준의 공실로 인해 필요한 공간 확보가 어려웠던 임차인의 수요는 신규 개발 자산에 대한 선임대차 활동이 이어지면서 내년 공급 면적의 20% 이상이 이미 상온 시설을 중심으로 임차인을 확보한 것으로 조사됐다. 또한 최근 쿠팡, CJ대한통운, GS리테일 등의 향후 물류센터에 대한 추가적인 투자 발표에 따른 기존 플레이어의 공격적인 확장은 최근 국내 시장에 진출한 해외 이커머스의 유입과 더불어 향후 물류센터 수요에 긍정적으로 기여할 것으로 전망했다.

투자 시장
서울 주요 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 업무 내 A급 오피스 거래는 부재했으나, 강남권역에서 이지스 자산운용이 중소형 자산인 영보빌딩을 약 2천 250억원에 인수하여 향후 인근 자산의 추가 매입 후 신규 오피스를 개발할 계획으로 알려졌다. 도심권역의 경우 한화손해보험 빌딩이 1천 200억원에 거래되어 하나자산신탁 리츠로 편입됐다. 물류 시장에서는 자산운용사 및 기업 간의 활발한 거래가 관찰되었다. 평단가 1,000만원을 상회하는 거래도 조사되며, 물류 자산 가격의 상승세가 지속되었다.

크루드오일 트레이딩 3가지 팁 & 크루드오일 가격에 영향을 미치는 5가지 요인

이론적으로 스팟 크루드오일 투자에는 상당히 많은 투자 테크닉이 존재합니다. 그렇다면 실전 투자에 있어서 누구나 활용할 수 있는 트레이딩 전략으로는 어떤 것이 있을까요?

스팟 크루드 오일에 투자하는 3가지 전략:

1. 본질적으로 크루드오일 트레이딩, 그리고 금·은과 같은 귀금속 사이에는 큰 차이점이 존재하지는 않습니다. 하지만 투자를 할 때에는 실전 상황에 따라 미래 가격 추세를 판단해야만 합니다. 상대적인 실제 차이는 트레이딩을 하다 보면 드러나게 되기 마련입니다. 시장 차트를 분석할 경우에는 꾸준히 차트에 익숙해지고 차트의 흐름을 이해해야만 합니다. 그렇지 않으면 가격이 요동칠 때 수익을 만들어내기가 어렵기 때문이죠.

1. 여러분이 스팟 크루드오일 투자를 이제 갓 시작한 초보이든, 아니면 금융시장의 전설이든, 크루드오일 거래를 하려면 자본금이 필요합니다. 자본이 있어야만 수익을 만들 수 있기 때문이죠. 물론 원금이 손실나지 않도록 하는 것도 중요합니다. 손실이 발생할 경우를 대비해서 적절한 손절선을 설정하는 것은 매우 중요합니다. 손실을 받아들이기 싫더라도 때로는 지나간 과거를 받아들여야만 합니다. 적절한 손절선을 설정하지 않을 경우에는 오히려 손실이 더 커질 수 있습니다. 포지션을 닫는 데 있어서 스팟 크루드오일 거래와 주식 거래 사이에는 여전히 차이점이 존재합니다. 대부분의 주식은 매점(買占; buy up)은 할 수 있지만 미리 반제(返濟; buy down)를 할 수는 없으니까요. 이는 시장 가격이 오르지 않으면 손실을 본다는 점을 의미합니다.

1. 스팟 크루드오일 투자를 할 때는 미래 전망이 얼마나 밝아 보이든 상관없이 과욕을 부려서는 안 됩니다. 적절한 손절선을 무조건 설정해야만 하며, 미래의 추세를 '추측'은 하되 정확한 '예언'을 할 수 없다는 사실을 명심해야만 합니다. 투자 세계에서는 당장 1초 뒤에 어떤 일이 발생할지조차 알 수 없습니다. 만약 가격이 재빨리 변화한다면 수중에 돈이 있음에도 불구하고 손해를 봤다고 생각하기 쉽습니다. 그리고 이 모든 것은 과욕 때문에 초래됩니다.

여러분이 어떤 종류의 기술적 분석을 활용하든, 완벽히 정확한 예측은 할 수 없습니다. 연습 과정과는 달리, 종합적 분석을 위해서는 다양한 기술을 활용하는 것이 필수입니다. 각 기술의 장점을 상호 보완할 수 있도록 말이죠.

크루드오일 추세에 영향을 미치는 5가지 요인:

크루드오일은 세계경제를 움직이는 원자재이며, 한때는 크루드오일이 국제 정치·경제 알력다툼의 중심이 된 적도 있습니다. 이로 인해 크루드오일 유가는 여러가지 요인의 영향을 받습니다. 크루드오일을 완전히 대체할 신재생 에너지 상품의 출현 등의 요인이 그 예시입니다. 그리고 국제 정치·경제의 형태 및 수요공급 관계는 여전히 크루드오일 추세를 결정하는 주요 요소입니다.

1. 첫째는 국제 정세의 추이입니다. 중동은 크루드오일 주요 산유지역입니다. 이와 더불어 베네수엘라 및 기타 일부 국가들 또한 크루드오일 산유국입니다. 중동지역에서의 상황 변화는 늘 크루드오일 추세 변화의 KOTRA 해외시장뉴스 뉴스 | 전문가기고 원인이 되어오곤 했습니다. OPEC의 정책 또한 크루드오일 추세에 일정 부분 영향을 미칩니다.

1. 둘째는 날씨 및 기타 자연적인 요소의 영향입니다. 이같은 요인으로 인해 크루드오일 시장 수요의 상당 부분은 에너지 공급이 차지합니다. 극단적인 날씨 조건 하에서는 교통상황 및 기타 제약으로 인해 에너지 수요가 폭등하게 됩니다. 이로 인해 크루드오일 공급에도 차질을 빚게 되고, 이는 크루드오일 가격 상승을 유발하게 됩니다.

1. 셋째는 국제 경제발전으로 인한 요인입니다. 크루드오일은 소비재이기 때문에, 가격을 결정하는 가장 큰 요소는 바로 수요·공급의 법칙입니다. 경제가 호황기일 때는 수요가 상승하게 되어 가격 또한 오르게 됩니다.

1. 넷째는 완성품에 대한 대체재 역할입니다. 지난 70년대에는 중동에서 전쟁이 발발하게 된 여러 위기 요인이 있었고, 이로 인해 추후 세계의 흐름이 변화하게 되었습니다. 이 모든 요인은 에너지 자원의 중요성 때문에 발생했으며, 이로 인해 사람들은 에너지 대체자원을 꾸준히 물색하게 되었습니다. 대체자원들 중 가연성을 지닌 셰일가스의 개발은 크루드오일 가격에 부정적인 영향을 미쳤습니다.

1. 다섯째는 미국 달러의 방향성입니다. 대부분의 상황에서 국제 크루드오일 거래는 미국 달러를 통해 진행됩니다. 미국 달러 화폐가치의 상승과 하락은 크루드오일 가격의 변화에 영향을 미칩니다.

위에서 살펴본 5가지는 크루드오일 추세에 영향을 주는 요소들입니다. 비록 국제 크루드오일 시장의 기틀은 지난 수년간 변화해오긴 했지만, 여전히 세계은행 차원에서도 국제 크루드오일 거래의 수요와 공급 사이의 균형을 맞추려는 엄청난 노력을 할 정도입니다. 크나큰 불확실성으로 인해 크루드오일 가격은 변동성이 크며, 크루드오일 시장 또한 변화 투성이입니다. 따라서 크루드오일 트레이딩을 하려는 투자자들은 시장 소식에 각별히 주의를 기울여야 합니다.

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Last Updated: 07/01/2022

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