투기거래

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    • 조지연 기자
    • 승인 2022.09.04 11:34
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      광주광역시는 부동산 시장 안정화와 거래질서 확립을 위해 지난 5월부터 8월까지 5개 자치구와 합동으로 부동산 실거래 거짓신고 의심 287건을 정밀조사해 허위신고, 불법증여 등 위법행위 45건을 적발했다고 밝혔다.

      이번 조사는 2020년 12월부터 2021년 8월까지 부동산 거래계약 내용을 상시 모니터링해 거짓신고 의심건 투기거래 287건을 선정한 뒤 매도, 매수인과 공인중개사등 대상자에게 거래계약서, 자금조달계획, 거래대금내역 등의 소명자료를 받아 집중 점검하는 방식으로 진행됐다.

      조사 결과, 공인중개사 중개수수료 초과 수수 8건과 부동산 계약일, 거래가격 등 허위신고 7건을 적발해 공인중개사 업무정지 6개월과 3000만원 이하의 과태료를 부과할 계획이다.

      또 부동산 불법 증여 의심자와 자금출처 불분명자 15건, 소득 탈루를 위한 중개수수료 현금영수증 미발행 9건 등 탈세의심 24건을 국세청에 통보할 예정이다.

      이 밖에도 정밀조사 기간 중 증여세 자진신고자 6건에 대해서는 행정 계도를 완료했다.

      양병옥 시 토지정보과장은 “광주시는 부동산 실수요자의 재산권 보호와 부동산 시장 안정화를 위해 부동산 실거래 모니터링과 체계적인 정밀조사를 지속적으로 추진하고 있다”며 “앞으로도 부동산 시장의 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력과 부동산 실거래 위법 거래행위를 적극 적발해 시민들의 안정적인 주거 환경을 제공하겠다”고 말했다.

      글 : 이상건 / 미래에셋투자와연금센터장 2019-05-21

      투기와 투자의 차이는 무엇일까? 내로남불 식으로 내가 하면 투자, 남이 하면 투기일까? 투자에 대한 정의는 사람마다, 시대에 따라 다를 수 있다. 투자 분야에서 가장 존중받는 투자의 정의는 두 가지가 있다. 하나는 현대 증권 분석의 아버지이자 가치투자의 창시자로 불리는 벤자민 그레이엄의 것이고, 다른 하나는 거시경제학의 아버지이자 빼어난 투자자였던 존 메이나드 케인스의 것이다. 둘 다 탁월한 투자자였다. 또 한 사람은 증권 분석 분야에서, 다른 한 사람은 경제학 분야에서 탁월한 업적을 남겼다.

      먼저 그레이엄의 정의부터 살펴보자.


      그레이엄이 내린 정의의 핵심은 ‘철저한 분석’ ‘투자원금의 안정성’ ‘적당한 수익성’에 있다. 그레이엄은 철저한 분석이 없는 행위는 모두 투기라고 여겼다. 시장 심리나 분위기에 휩싸여 자산을 매입하는 것은 모두 투기라는 것이다. 철저한 분석은 정량적 분석과 정성적 분석 모두를 포함한다.

      투자 원금의 안정성도 중요하다. 1929년 대공황으로 자신의 돈뿐만 아니라 고객 자산에서도 큰 손실을 보았던 그레이엄은 그 후로 잃지 않는 투자를 지향하는 보수적 투자자의 길을 걸었다. 원금의 안정성을 확보하기 위한 개념이 바로 ‘안전마진(margin of safety)’이다.

      아무리 정교한 분석을 하더라도 인간은 때때로 실수나 오류를 범할 수 있다. 인간은 완벽한 존재가 투기거래 아니기 때문이다. 그래서 그레이엄은 안전마진이란 개념을 창안했다. 자신이 가지고 있는 기준보다도 더 싸게 거래되는 주식에 투자하면, 실수를 하더라도 손해를 덜 볼 수 있다는 것이다. 그의 제자인 워런 버핏도 그레이엄의 지혜 중에서는 ‘시장 변동성’과 ‘안전마진’에 대한 개념이 가장 중요하다고 지적한 바 있다.

      그레이엄은 또 ‘적당한 수익성’을 지향했다. 2~3배 오를 주식을 찾지 않고, 충분히 안전마진이 확보된 상태에서 적정 수익을 추구했다. 흔히 말해 꼭대기가 아니라 어깨에서 파는 것을 선호했다.

      케인스도 성공적인 투자가가 되기 이전에 두 번의 큰 투자 실패를 겪었다. 농산물 선물(先物)과 외환에 투자했던 그는 1920년 4월 달러 가격이 오르지 않고, 마르크가 예상처럼 떨어지지 않아 1만3000파운드 이상의 큰 손실을 보았다. 자신이 운영하던 투자회사도 8,000파운드 이상의 돈을 잃었다. 그는 손실을 만회하기 위해 투기거래 5,000파운드를 빌리고, 자신의 저서 [평화의 경제적 귀결]의 선인세와 인세로 보증금 1,500파운드를 조달해야만 했다.

      그는 남해회사 주식에 투자해 거의 전 재산을 날린 아이작 뉴턴처럼 자신의 투기 거래에 대해서 후회하지는 않았다. 오히려 이런 과정을 통해 자신의 투자철학을 가다듬었다. 대공황도 그에게 큰 영향을 미쳤다. 케인스 이전의 경제학은 알프레드 마샬이 정립한 고전경제학이 주류였다. 마샬은 케인스의 스승이기도 하다. 고전경제학의 전통이론은 시장을 수요와 공급에 따른 가격의 움직임만으로 조절되는 것으로 바라봤다. 불황은 일시적이고 예외적인 것으로 받아들였다. 하지만 1929년 대공황을 목도한 케인스의 생각은 달랐다. 불황은 일시적인 것이 아니라 경제에 큰 치명타를 입힐 수 있으므로 정부가 이에 대한 대비책을 세워야 한다는 것이었다. 경제는 불확실성으로 가득 차 있기 때문에 상황에 따라 정부가 개입해 재정지출을 늘리고 다시 경기가 좋아지면 재정 지출을 삼가는 탄력적인 운용이 필요하다는 것이다.


      두 번의 실패와 대공황은 ‘장기 투자’와 ‘소수 집중투자’의 길로 그를 이끌었다. 여기서 케인스가 생각하는 투기자와 투자자의 차이를 들어보자. “투자자는 특정 자산의 미래 수익에 대한 전망을 바탕으로 자산을 매수하는 사람이고, 투기자는 시장에 참여하는 사람들의 심리 변화를 예측해 자산을 매수하는 사람이다.”

      케인스가 내린 투자의 핵심 개념은 ‘미래의 수익에 대한 전망’이다. 그런데 문제는 어떻게 특정 자산의 미래 수익에 대해 예측할 수 있을까이다. 이에 대한 케인즈의 답변은 이렇다. “시간이 가면 갈수록 나는 최선의 투자 방법이란 내가 어떤 회사인지 잘 알고, 경영진에 대해서도 잘 알고 있다고 생각하는 기업에 집중적으로 투자하는 것이라고 확신하게 되었다. 잘 알지도 못하는 여러 기업에 분산 투자하면 위험을 줄일 수 있다는 생각은 잘못된 것이다. 나 스스로도 2~3개 이상의 회사에 대해서는 잘 알 수 없다.”

      케인스의 해법은 투자 대상을 자신이 잘 아는 것으로 좁히는 것이다. 잘 모르는 투자 대상은 설사 전망이 좋더라도 피하고, 자신이 잘 알고 분석할 수 있는 대상에 집중하라는 것이다. 이것이 당대 최고의 천재 중 한 명이 내린 결론이었다.


      그레이엄과 케인스 모두 투자 손실로 고통을 겪으면서 시장의 불확실성에 대처하는 방법을 정립했다. 그것은 그레이엄에게는 ‘안전마진’이었고, 케인스에게는 ‘소수 집중투자’였다. 안전마진이란 개념은 투자자의 오류 가능성을 내포하고 있다. 철저한 분석에 바탕을 두더라도 인간인 이상 실수나 오판할 수 있다. 그런 실수나 오판이 치명적인 결과를 낳지 않도록 안전마진을 충분히 확보하라는 게 그레이엄의 아이디어였다. 케인스처럼 자신이 잘 아는 분야에 투자하면 불확실성을 줄일 수 있다. 케인스는 내재가치에 비해 충분히 싼 주식을 대량으로 매입해 장기간 투자하는 것을 선호했다. 한번 투자하면 대개 5년 이상 주식을 보유했다. 적립식으로 주가가 하락할 때 계속 매입해 평균 매입 단가를 낮추는 방법도 활용했다.

      케인스의 투자 성적표는 어떠했을까. 앨런 베넬로 등이 공저한 [집중투자]라는 책을 보면, 케인스가 운용했던 1928~1946년 킹스 칼리지 체스트 펀드의 수익률이 소개돼 있다. 이 기간 동안 1929년 주식시장 대폭락, 대공황, 2차 세계 대전이라는 인류사의 대사변이 있었음에도 체스트 펀드는 미국과 영국 주식시장의 시장 수익률을 앞섰을 뿐만 아니라 원금이 5배로 늘어났다.

      배짱, 인내심, 불굴의 용기 필요


      그레이엄과 케인스는 성공적인 투자를 위한 인간적인 자질도 언급한 바 있다. 케인스는 “현대 증권시장에서 주식을 계속 보유하려면 상당한 배짱, 인내심, 불굴의 용기가 필요하다”고 지적한다. 그레이엄도 기질의 중요성을 강조하고 있다. 그는 [현명한 투자자]의 서문에서 ‘독자들이 투자 결정을 내리는 데 적절한 정신자세와 감정상태를 구축하도록 돕고자 한다. 기질적으로 투자에 잘 맞는 보통사람들이 재무, 회계, 주식시장에 대해 많은 지식을 갖고 있으면서도 기질적으로 투자에 맞지 않는 사람들보다 훨씬 높은 수익을 거두고 유지하는 것을 보아왔다’고 적고 있다. 그 기질이란 건전한 투자원칙을 고수할 수 있는 인내심과 같은 감정적인 측면을 의미한다. 자신의 성격이나 기질이 투자에 맞지 않는 이들이라면, 펀드처럼 다른 투자자에게 돈을 맡기거나 예금을 하는 것이 차라리 나을지도 모를 일이다.

      이상건 미래에셋투자와연금센터장

      한국경제TV, 경제주간지 이코노미스트에서 금융 및 투자 담당 기자를 거쳐 현재 미래에셋투자와연금센터장으로 일하고 있다. 주요 저서로는 『부자들의 개인 도서관』, 『돈 버는 사람은 분명 따로 있다』 등이 있다.

      Sixers, 블록버스터 거래 및 투기 속에서 비밀 메시지 발행

      9월 1일 Utah Jazz가 Donovan Mitchell을 클리블랜드 캐벌리어스로 보내 많은 선수와 드래프트 픽을 했을 때 농구계가 흔들렸습니다. 필라델피아 76ers를 포함한 모든 사람들이 트레이드에 집중했습니다.

      그리고 악수하고, 예측하고, 클리블랜드에서 쓰러지는 것을 축하하는 가운데 Sixers는 모든 것을 멋지고 단순하게 유지했습니다.

      Sixers는 9월 1일에 “농구”라고 트윗했습니다.

      끊임없이 변화하는 게임의 특성에 대한 설명입니까? 아니면 얼마나 빨리 인생이 당신에게 닥쳐오는가? 아니면 농구가 이타심(패스), 성공(득점), 독립성(선수 권한 부여의 부상)과 같은 공유된 가치의 패러다임 아래 우리 모두를 하나로 묶는 것과 같은 더 깊은 것입니까?

      어쩌면 그것은 조금 너무 깊습니다.

      아마도 Sixers의 트윗은 거래 후 소셜 미디어를 강타한 수천 개의 댓글 중 하나일 뿐입니다.

      Sixers는 Utah Jazz Firesale에 참가해야합니까?

      무역에서 완전히 모호하지 않은 한 가지 요소는 유타주가 사업을 위해 분명히 열려 있다는 사실이었습니다. 특히 팀이 다년생 올해의 수비수 후보인 Rudy Gobert를 내보낸 후 여름 내내 그랬습니다.

      여러 소식통에 따르면 유타 재즈는 2022/23 시즌이 시작되기 전에 보잔 보그다노비치, 마이크 콘리, 루디 게이, 조던 클락슨을 트레이드할 것으로 예상됩니다.

      탱크는 공식적으로 유타에서 켜져 있습니다 🗑 pic.twitter.com/9VVLjNfj3B

      — We Talk Hoops 🏀 (@WeTalkHooops) 2022년 9월 1일

      팀의 확실한 두 스타인 Mitchell과 Gobert는 이제 사라졌지만 여전히 견고한 조각이 남아 있습니다.

      목록에는 Rudy Gay, Jordan Clarkson, Bojan Bogdanovic 및 Mike Conley가 포함됩니다. 그리고 Liberty Ballers의 Paul Hudrick에 따르면, 이 Sixers 팀에서 완벽한 의미를 지닌 사람은 Clarkson입니다.

      Hudrick은 9월 2일 Liberty Ballers에 글을 썼습니다. “Clarkson은 아이들이 말했듯이 걷는 양동이입니다. 2018-19년 이후로 그는 100포제션당 평균 30.9득점을 기록하고 있습니다. 그런 종류의 마이크로웨이브 스코어링은 식스맨 역할에 완벽하게 적합합니다. 그는 또한 그 기간 동안 100포제션당 12.8개의 3루타를 던질 정도로 대담합니다. [Flamethrower]. 그는 세 가지 수준 모두에서 득점할 수 있는 능력을 가지고 있으며 주어진 밤에 높은 수준에서 그렇게 할 수 있습니다.”

      Clarkson은 지난 시즌에 굶주린 Sixers 벤치에 즉시 득점 스플래시를 추가했습니다.

      그러나 Sixers 내부자 Austin Krell에 따르면 Sixers가 목표로 삼을 사람은 Clarkson이 아니라 Rudy Gay입니다.

      “식서스는 조던 클락슨을 트레이드해야 한다”는 대화의 정신에서 유타와의 가장 현실적인 트레이드 타겟은 루디 게이입니다. Sixers는 사용할 수있는 해당 MLE 범위의 급여가 있습니다.

      — 오스틴 크렐(@NBAKrell) 2022년 9월 2일

      Clarkson에 비해 Gay의 재정 문제는 조금 더 쉽습니다. 전자는 다음 시즌에 약 650만 달러를 벌어들일 것으로 예상되는 반면 클락슨은 1430만 달러를 벌어들일 예정이다. 하지만 재정을 운영할 수 있는 사람이 있다면 바로 샐러리캡 마법사인 Daryl Morey입니다.

      Mike Conley가 백업 포인트 가드가 될 수 있습니까?

      Mike Conley는 재건 재즈를 고수할 것 같지 않은 또 다른 베테랑 이름입니다. 그는 또한 지난 여름 Ben Simmons 사가로 거슬러 올라가는 Sixers 트레이드 제안에서 두드러지게 등장한 선수이기도 합니다.

      그의 경력의 이 시점에서 Conley는 더 이상 선발 수준의 장군이 아닐 것입니다. 그리고 Sixers의 현재 Tyres Maxey와 James Harden의 백코트 옵션을 감안할 때 Conley가 선발 팀을 공격하는 것은 상상하기 어렵습니다. 그러나 그는 고독한 올스타 지명에서 단 한 시즌만 제외되었으며 지난 시즌 유타에서 72경기를 선발 출장했습니다. 또한 지난 시즌 100포제션당 9어시스트와 23득점 이상을 기록했습니다.

      Conley가 4하위 벤치 유닛에 대한 플레이메이킹 문제를 완화할 수 있을까요? 의심의 여지가 없습니다. 그렇게 하기 위해 다음 두 시즌 동안 거의 5천만 달러를 지불할 가치가 있습니까? 아마 그렇지 않을 것입니다.

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